洛阳限价背后的原因探寻与城市后续走势影响

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近日，洛阳市住房保障和房产服务中心（以下简称洛阳住房中心）召开新媒体座谈会，通报了2021年上半年洛阳市房地产市场相关情况。为稳定房地产市场，洛阳市住房中心多措并举，其中“房地产开发企业申报价格后半年内不得涨价，半年后涨价幅度不得超过2%，合理调控房价上涨幅度”受到大家的广泛关注。针对政策颁布的背后原因是什么？未来对城市房地产市场后续的走势又将产生什么样的影响？

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   政策背后的原因探寻 

全国层面：住建部约谈多个热点城市，再次强调“房住不炒”

7月24日，住建部举行房地产座谈会，来自北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府部门相关负责人参会。

8月26日，住建部又召开部分城市房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责同志参加会商。

会议强调，要进一步统一思想认识，提高政治站位，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。

洛阳层面：有效遏制房价过快上涨趋势

犹记得2019年上半年洛阳市商品住宅销售价格指数排名不断升高，在2019年6月洛阳市价格指数排名位居70个城市头名，随即洛阳市房管局在回网友问时，明确表示：“各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价，再售房源价格原则上均不得高于该基准价。此后洛阳市逐渐控制城市房价涨幅，2021年洛阳市排名逐渐进入城市中位，同时受土地、市场环境等多重因素影响，2021上半年洛阳市商品住宅成交均价保持在约9700元/㎡左右，房价逐步平稳。

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数据来源：国家统计局

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数据来源：CRIC咨询决策系统

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  城市后续走势与影响 

政策层面：政策环境逐渐收紧，限贷、限价…

作为一个三线城市，洛阳市房地产政策较为宽松，相比较于郑州市的“五限（限购、限贷、限价、限签、限售）”政策，在此之前洛阳市仅有限贷政策，首套房约20%-30%；二套房约30%-40%，且仅认贷不认房，相当于如果全款买房，丝毫不影响下次购房贷款，且部分房企为促进项目成交也会阶段性推出首付分期政策。

2021年以来房地产调控继续全面升级，相比去年收紧调控的力度不断增加，1-7月全国房地产调控多达约352次，而2020年同期约为336次。洛阳限价政策的出台也表示城市政策的进一步收紧，预计未来随着房地产市场秩序的监管监测制度体系不断完善，调控政策也将不断增加。

土地/企业层面：溢价率降低，流拍率增高  企业拿地更加谨慎

“根据“区域相邻、价格相近”的原则，将城市区分为洛龙西部区域、洛龙核心区域、洛龙东部区域、伊滨区域、道北区域、瀍东区域、老城瀍西区域、涧西西工区域、高新周山区域、瀛西谷水区域、偃师区域、孟津区域等十二个片区，各区域设定区域均价和最高价，房地产项目销售均价不得高于所属片区均价，单套房屋不得高于所属片区最高价。”——洛阳市住房中心六大举措之一

”

各区域设置区域均价与最高价，伴随洛阳市土地近年价格的不断上涨，企业拿地成本升高，特别是品牌房企高溢价拿地后，借助品牌、产品等优势顺势涨价的操作将得到限制，企业拿地利润率下降，在全国房地产行业融资困难的今天，企业拿地将愈发谨慎，品质一般的土地成交概率降低，流拍率增高。

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数据来源：CRIC咨询决策系统

客户层面：郊县客户进城  小面积产品热度将上升

价格受限情况下，购房门槛提高速度减缓，吸引更多周边郊县刚需客户进城，购买力有限情况下，预计小面积产品热度将有所上升。

产品层面：带装修产品市场机会来临

带装修溢价成为新的机会点，万科首进洛阳的西园甲第项目（带装修）首开均价约13500元/㎡，且首开去化效果较好，客户认可度较高，涧西区域2021年整体成交均价在约9800元/㎡左右，品牌房企毛坯项目在售均价仅约10500-11500元/㎡左右，带装修既能满足企业利润率问题同时也能给洛阳的产品带来新的亮点。

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  结语 

在国家“房住不炒”的定位和要求下，洛阳市牢牢扛起城市政府稳定房地产市场发展的主体责任，坚持“房住不炒”定位和要求，不断健全维护市场秩序的监管监测制度体系和服务市场主体发展壮大的政策体制，此次的房价调控政策也为洛阳楼市的平稳健康发展奠定了坚实基础。

作者：周静颖

城市研究事业部

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